Vorkaufsrecht bei Immobilien

Veröffentlicht am 29.11.2021

Hat jemand ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie oder ein Grundstück, muss dieser Person bei einem geplanten Verkauf Vortritt gewährt werden – der Eigentümer muss dem Berechtigten vor Vertragsabschluss also zunächst den Kaufvertrag vorlegen. Dieser kann dann entscheiden, ob er von seinem Recht Gebrauch machen und die Immobilie zu denselben Konditionen erwerben möchte – oder ob er davon zurücktritt. In der Regel wird zwischen drei Formen unterschieden: dem dinglichen, dem schuldrechtlichen und dem gesetzlichen Vorkaufsrecht. Wir erläutern die Unterschiede und gehen zum Schluss auf den thematisch angrenzenden Aspekt des Rückkaufrechts beim Teilverkauf ein.

Wann gibt es ein Vorkaufsrecht?

Es gibt unterschiedliche Arten von Vorkaufsrechten. Einige werden im Grundbuch vereinbart, andere vertraglich geregelt und wieder andere sind gesetzlich vorgeschrieben, sodass es hier keinerlei Vertrag benötigt. Welches Vorkaufsrecht bei Immobilien wann gilt, wird wie folgt geregelt:

Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht für Immobilien gilt ausschließlich für unbewegliche Objekte, also für Grundstücke, nicht aber für die darauf erbauten Gebäude. Dieses Recht wird im Grundbuch als Vormerkung eingetragen, was dem Vorkaufsberechtigten erlaubt, es selbst nach einem Verkauf der Immobilie noch auszuüben – beispielsweise dann, wenn das Objekt bereits an einen neuen Eigentümer übergegangen und dieser im Grundbuch eingetragen worden ist. Wurde der Vorkaufsberechtigte vor dem Verkauf nicht informiert, kann er sein Recht auch nachträglich einfordern und den Kauf so rückgängig machen. Das bedeutet, dass ein Eigentümer ein Grundstück nur dann an einen anderen Interessenten verkaufen kann, wenn der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht zurücktritt.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt sowohl für bewegliche als auch für unbewegliche Sachen, also für Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Es wird nicht im Grundbuch eingetragen, sondern lediglich vertraglich zwischen beiden Parteien vereinbart. In der Regel muss der Eigentümer einen Vorkaufsberechtigten rechtzeitig über einen geplanten Verkauf seiner Immobilie informieren. Wird die Immobilie dennoch ohne vorherige Rücksprache mit dem Vorkaufsberechtigten an einen neuen Eigentümer verkauft, kann der Berechtigte das Geschäft zwar nicht rückgängig machen – dafür kann er aber Schadensersatz einfordern.

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Neben dem dinglichen und dem schuldrechtlichen gibt es auch noch das öffentlich-rechtliche (gesetzliche) Vorkaufsrecht. In diesem Fall gibt es weder einen entsprechenden Grundbucheintrag noch eine vertragliche Regelung – unter bestimmten Voraussetzungen greift das gesetzliche Vorkaufsrecht automatisch. In diesen Fällen gilt es:

Bei Mietobjekten: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, haben Mieter – sofern sie das Objekt schon vorher bewohnt haben – automatisch ein Vorkaufsrecht

Bei Erbgemeinschaften: Wird eine Immobilie beispielsweise unter mehreren Geschwistern aufgeteilt, hat jeder von ihnen ein Vorkaufsrecht für die anderen Anteile. Möchte ein Erbe seinen Anteil verkaufen, muss er diesen also erst den Miterben anbieten

Beim Denkmalschutz: Nicht nur einzelne Personen, sondern auch Bundesländer haben Vorkaufsrechte – beispielsweise an Grundstücken, auf denen sich denkmalgeschützte Kulturgüter befinden

Bei Gemeinden und Kommunen: Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt auch für Grundstücke, die sich in Umlegungs-, Sanierungs-, Entwicklungs- oder Erhaltungsgebieten befinden. Also immer dann, wenn Bebauungspläne vorliegen, die öffentlichen Zwecken dienen

Wann erlischt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht, das auf Lebensdauer gilt und nicht vererbt werden kann. Es entfällt in der Regel nur dann, wenn der Berechtigte auf sein Recht verzichtet oder das Objekt aus anderen Gründen an einen neuen Eigentümer übergeht. Hier gelten folgende Sonderfälle:

• Verzicht: Der Berechtigte tritt von seinem Vorkaufsrecht zurück
• Schenkung: Das Objekt wird nicht verkauft, sondern unter anderen Umständen an einen neuen Eigentümer übertragen
• Zwangsversteigerung: Kann ein Eigentümer beispielsweise seine Immobilienhypothek nicht mehr abbezahlen und erfolgt eine Vollstreckungsversteigerung, entfällt das Vorkaufsrecht
• Verkauf an gesetzliche Erben: Die gesetzlichen Erben haben immer ein gesetzliches Vorkaufsrecht

Immobilien-Teilverkauf mit Rückkaufrecht

Beim Immobilien-Teilverkauf gibt es das Rückkaufrecht für Eigentümer. Entscheiden sich Immobilienbesitzer für dieses Modell, um Kapital aus ihrem Besitz freizusetzen und wieder mehr finanziellen Spielraum zu haben, erhalten sie automatisch ein Rückkaufrecht für die verkauften Anteile – egal ob dies 10 %, 25 % oder 50 % sind. Das bedeutet, dass Teilverkäufer jederzeit vom Vertrag zurücktreten und die verkauften Anteile zum aktuellen Marktwert von Engel & Völkers zurückerwerben können. Im Falle des Ablebens geht das Rückkaufrecht an die Erben über, sodass die Immobilie im Familienbesitz bleibt. Andernfalls wird das Objekt zum bestmöglichen Preis verkauft und die Erben erhalten den Verkaufserlös für ihre Anteile. Mehr Informationen zum Immobilien-Teilverkauf finden Sie hier.